Договор ренты и его виды

НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ № 46 (143) 21-27 ноября 2005 (Надежда КАПИТОНОВА)

    ДОГОВОР РЕНТЫ И ЕГО ВИДЫ

    После введения в действие с 1 января 1995 года Гражданского кодекса РФ в российском законодательстве появилось такое понятие, как рента. Многие граждане стали рассматривать ее как вид регулярного дохода, основанного на передаваемом в собственность плательщика имуществе и не требующего от получателя трудовой деятельности. При выборе вида договора ренты у многих возникают вопросы, ответы на которые можно получить из представленной статьи.

    Действующим Гражданским кодек­сом РФ установлено два вида ренты:

    • постоянная;

    • пожизненная.

    Особая разновидность второго вида — пожизненное содержание с иждивением.

    Постоянная и пожизненная рента имеют много общего.

    По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность иму­щество. В обмен плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо средств на его содержание в иной форме.

    Имущество, передаваемое по дого­вору ренты, может быть как движи­мым, так и недвижимым (антиквариат, денежные суммы, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из дра­гоценных металлов и драгоценных камней, а также квартиры, жилые дома, дачи, гаражи).

    Не могут служить предметом догово­ра ренты имущественные права, в час­тности нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собствен­ности на имущество.

    Договор ренты заключается в пись­менной форме и подлежит обязатель­ному нотариальному удостоверению независимо от того, какое имущес­тво передают под выплату ренты. К тому же договор, предусматриваю­щий отчуждение недвижимого иму­щества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

    Особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату, сразу переходит в собственность плательщика, за исключени­ем специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же взамен получает долговременное обя­зательство о выплате ренты.

    Передача имущества в собствен­ность плательщика под выплату ренты может быть произведена получателем за плату (то есть когда помимо собс­твенно рентных выплат возмещают еще и стоимость переданного под вы­плату ренты имущества) или бесплатно (то есть когда объем выплат сведен к собственно рентным платежам). Если договор предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сто­рон по передаче и оплате применяют правила о купле-продаже. В противном случае к отношениям сторон приме­няют правила о договоре дарения. Но в отличие от последнего даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит возмездный характер.

    Существенное условие, определя­ющее разновидность договора рен­ты, — его срок.

    При постоянной ренте устанавлива­ют обязанность производить платежи бессрочно, то есть непрерывно, без оп­ределения срока прекращения.

    При пожизненной ренте обязанность платить устанавливают на время жизни одного или нескольких получателей, каковы бы ни были ее продолжитель­ность и обременительность платежей. В случае смерти получателя прекраща­ется обязательство по выплате ренты.

    В соответствии с законом рентные платежи производят в первую очередь в форме денежных сумм (их размер определяют участники договора). Вместе с тем договор постоянной ренты может предусматривать выплату путем предо­ставления вещей, выполнения работ, оказания услуг.

    Относительно пожизненной ренты закон устанавливает императивное требование об осуществлении плате­жей исключительно деньгами.

    Кто вправе выступать сторонами договора ренты?

    В отношении плательщиков обоих видов ренты ограничений нет, ими могут стать любые физические и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие).

    К получателям закон выдвигает ог­раничения:

    • получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммер­ческие организации (общественные и религиозные организации, различ­ные благотворительные, культурные, образовательные и иные фонды и т.п.).
    Некоммерческие организации вправе быть получателями постоянной ренты, только если это не противоречит зако­ну и соответствует целям их деятель­ности. Следует обратить внимание на следующий момент. Получателями постоянной ренты могут выступать лишь собственники имущества, пере­данного под выплату ренты, но не лица, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

    • получателями пожизненной ренты могут быть исключительно граждане.

    В данном случае получателем вправе стать не только собственник имущес­тва, отчуждаемого под выплату ренты, но и любой другой указанный собс­твенником гражданин. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких человек, чьи доли в праве на получение ренты считают равными, если они не определены договором.

    Как уже сказано, размер платежей по договору ренты определяется со­глашением сторон.

    Однако в то время как по договору простой ренты закон не устанавливает минимальный и максимальный разме­ры платежа, а только предусматривает возможность и порядок их индексации (если стороны не оговаривают иное), в отношении пожизненной ренты за­коном определен минимальный размер платежа. Сумма его в расчете на месяц не должна быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. И если минимальный размер оплаты труда увеличивается, сумма рентных платежей увеличивается пропорционально.

    Закон вводит общее правило, по ко­торому постоянную ренту выплачивают по окончании каждого календарного квартала, а пожизненную — по окон­чании каждого календарного месяца, но стороны в договоре и постоянной, и пожизненной ренты вправе устано­вить иные сроки.

    На случай просрочки выплаты сто­роны могут предусмотреть проценты. Если их размер не оговорен, он устанав­ливается в соответствии со ст. 395 ГК и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей.

    Закон допускает возможность вы­купа ренты.

    Существенное отличие между раз­новидностями договора ренты со­стоит в том, что право выкупа ренты плательщиком установлено законом только в отношении постоянной ренты, плательщик пожизненной ренты права выкупа не имеет.

    Выкуппостоянной ренты — это один из способов прекращения дого­вора. Плательщик вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, что подразумевает под со­бой выдачу получателю ренты суммы, предусмотренной договором.

    Отказ плательщика постоянной ренты от дальнейшей ее выплаты путем выкупа должен быть сделан не позднее, чем за три месяца до пре­кращения ренты, если только догово­ром не установлен более длительный срок. Договор постоянной ренты может предусматривать отсутствие у плательщика права на выкуп ренты при жизни получателя (право на выкуп ренты плательщик может реализовать, только когда получателями ренты станут правопреемники первоначаль­ного получателя) либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

    Нужно помнить, что право платель­щика на выкуп постоянной ренты явля­ется непреложным, и условие договора об отказе плательщика от такого права ничтожно.

    Получатель может требовать прину­дительного выкупа по договору и пос­тоянной, и пожизненной ренты.

    По договору постоянной ренты полу­чатель вправе требовать принудитель­ного выкупа, если:

    • плательщик просрочил выплату более чем на год (если иной срок не установлен договором);

    • плательщик нарушил свои обяза­тельства по обеспечению выплаты;

    • плательщик признан неплатежес­пособным либо возникли иные обсто­ятельства, очевидно свидетельствую­щие, что рента не будет вы плачиваться в размере и в сроки, установленные договором;

    • недвижимое имущество, передан­ное под выплату ренты, поступило в общую собственность (совместную или долевую) или разделено между несколькими лицами;

    • в других случаях, предусмотренных договором.

    По договору пожизненной ренты по­лучатель также вправе принудительно требовать выкупа ренты плательщиком в случае существенного нарушения последним условий договора. Однако основания для возникновения такого права законом не установлены. Пред­ставляется возможным применение по аналогии положений ГК РФ о при­нудительном выкупе ренты по требо­ванию получателя постоянной ренты. Но во избежание возможных споров стоит при оформлении договора по­жизненной ренты предусмотреть кон­кретные основания для выкупа ренты по требованию получателя.

    Если плательщик существенно нару­шает условия договора пожизненной ренты, получатель получает право:

    • требовать выкупа ренты плательщи­ком (уплаты выкупной цены ренты);

    • требовать расторжения договора с соответствующим возмещением убытков.

    Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель вправе при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стои­мости в счет выкупной цены.

    Выкупную цену ренты (как постоян­ной, так и пожизненной), независимо оттого, по чьему требованию произво­дится выкуп, определяет соглашение сторон.

    Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату рен­ты за плату, выкуп производят по цене, соответствующей годовой сумме под­лежащей выплате ренты.

    Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату бесплатно, в выкупную цену включают цену переданного имущества, опреде­ленную соглашением сторон, и годовую сумму рентных платежей.

    Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспе­чения зависит от характера передава­емого имущества.

    При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель приобретает право залога на него (за­лог, возникающий в силу закона).

    Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существен­ным является следующее условие. Плательщик обязан застраховать переданное ему имущество в пользу получателя либо гарантировать обес­печение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неус­тойки, залога и т.д.

    При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению вы­платы ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его усло­вий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потре­бовать возмещения вызванных этим убытков.

    Закон не устанавливает для платель­щика ограничений в праве распоря­жаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме тех, что свя­заны с обеспечением пожизненного содержания. Объект недвижимости не исключают из гражданского обо­рота. Плательщик может его продать (подарить и т.д.), после чего он осво­бождается от исполнения своих обяза­тельств по выплате ренты (при условии, что он их добросовестно исполнял).

    Нормами закона прямо не предус­мотрено, что для отчуждения имущес­тва, переданного под выплату ренты, требуется согласие получателя.

    При отчуждении имущества пла­тельщиком необходимо учитывать, что рента обременяет земельный учас­ток, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости пла­тельщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобре­тателя.

    Поэтому плательщик должен пред­варительно уведомить покупателя о том, что данный объект обременен рентой.

    Еще одним существенным отличием между договором простой и договором пожизненной ренты служит возмож­ность перехода прав и обязанностей участников к другим лицам.

    Законодательством предусмотрено, что права получателя постоянной ренты можно передавать другим гражданам либо некоммерческим организациям путем уступки требова­ния и по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (если договором не установлено, что права получателя ренты другим лицам переданы быть не могут).

    При пожизненной ренте права получа­теля ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя договор прекращается. Если получате­лей несколько, в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его людям (если договором не предусмотрено иное). Поэтому в договоре пожизнен­ной ренты можно записать, что в случае смерти одного из получателей договор в части выплаты ренты данному полу­чателю прекращается. В случае смерти последнего получателя ренты действие договора прекращается.

    Если же умирает плательщик, договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора собственностью плательщика, включа­ется после его смерти в наследствен­ную массу и переходит в собственность наследников. В результате они сами становятся плательщиками, обязан­ными выплачивать ренту на условиях, определенных договором.

    При этом если у плательщика не­сколько наследников, и все претен­дуют на наследство, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях. В этом случае, согласно ГК РФ, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа.

    Так как под выплату передают опре­деленное имущество, в договоре ренты помимо основных условий можно предусмотреть последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты.

    При этом следует иметь в виду, что риск случайной гибели при пос­тоянной ренте зависит от условий, на которых имущество передано под выплату. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущес­тва, переданного под выплату бесплат­но, несет плательщик. Если имущество передано под выплату постоянной ренты за плату, плательщик вправе тре­бовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий выплаты.

    Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданно­го под выплату пожизненной ренты (независимо оттого, за плату или бес­платно), не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных дого­вором.