Общая собственность на недвижимое имущество

Если недвижимое имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, то речь идет об общей собственности, которая бывает долевой и совместной.

 

Совместная собственность

 

Имущество супругов, крестьянское хозяйство — вот примеры совмест­ной собственности, указанные в за­коне. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совмес­тной собственностью. Право на него принадлежит также супругу, который во время брака не работал, но вел до­машнее хозяйство, ухаживал за де­тьми либо по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Если вещь приобретена до брака или получена одним из суп­ругов во время оного в дар, в порядке наследования или по другим безвоз­мездным сделкам, то она является его личной собственностью.

 

Имущество крестьянского (фер­мерского) хозяйства принадлежит его членам на правах совместной собственности, если законом или до­говором между ними не установлено иное.

 

Раздел общего имущества между участниками совместной собствен­ности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного опреде­ления доли каждого из участников в праве на общее имущество. Если соглашением или законом не пре­дусмотрено иное, то доли участников совместной собственности признают равными.

 

Долевая собственность

 

По общему правилу собственность на имущество является долевой за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на данное имущество (п. 3 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).

 

Если доли участников собствен­ности не могут быть определены на основании закона или установле­ны соглашением всех ее участников, то они считаются равными.

 

Но в дальнейшем размер долей часто изменяется, например уве­личивается при так называемом приращении общего имущества. В соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблю­дением установленного порядка ис­пользования общего имущества неот­делимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Отделимые улучшения поступают в собствен­ность того, кто их произвел.

 

Каждый участник долевой собс­твенности обязан соразмерно со сво­ей долей участвовать в уплате нало­гов, сборов и иных платежей по об­щему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

 

Что касается доходов от исполь­зования имущества, находящегося в долевой собственности, то они поступают в состав общего иму­щества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением меж­ду этими субъектами.

 

При продаже доли необходимо помнить о правиле преимуществен­ной покупки. Суть его состоит в том, что при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущест­венное право покупки продаваемой доли по цене, за которую ее продают, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Причем продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее реализует. В случае если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не при­обретут продаваемую долю в пра­ве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу {п. 2 ст. 250 ГКРФ).

 

Нарушение данного правила при­водит к появлению у любого учас­тника общей собственности права требовать в судебном порядке пе­ревода на себя прав и обязанностей покупателя.

 

Недвижимое имущество, нахо­дящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками, кроме того, из него позволительно выделять долю.

 

Разделить недвижимость допусти­мо по соглашению всех участников собственности. При этом каждый из участников долевой собственнос­ти вправе получить часть имущества пропорционально своей доле. Раздел недвижимого имущества — здания, помещения, квартиры — в натуре между сособственниками допустим лишь тогда, когда можно создать на его основе два или несколько изолированных помещений. После этого общая долевая собственность на имущество перестает существо­вать.

 

Выдел доли происходит по тре­бованию участника долевой собс­твенности. В отношении такого лица право долевой собственности пропадает, а для остальных оно со­храняется. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невоз­можен без нанесения несоразмер­ного ущерба имуществу, участники долевой собственности должны ком­пенсировать выделяющемуся собственнику стоимость его доли. Такие выплаты осуществляются с согласия данного лица. Но разрешено полу­чать компенсацию и без согласия собственника доли. В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и означенное лицо не имеет существенного инте­реса в плане использования общего имущества, то суд может и при от­сутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выдать ему компенсацию.

С получением компенсации собс­твенник утрачивает право на долю в общем имуществе.

 

Характеристика видов общей собственности

 

Характеристика собственности		Совместная собственность		Долевая собственность
Владение, пользование		По соглашению всех ее участни­ков, а при недостижении согла­сия — в порядке, устанавливае­мом судом		Если иное не предусмотрено соглашением, лица сообща владеют и пользуются общим имуществом
Распоряжение		Осуществляется по соглашению всех участников (но распорядить­ся своей долей участник общей собственности вправе по своему усмотрению, соблюдая правило о преимущественной покупке)		Осуществляется по согласию всех участников, наличие которого предусмотрено независимо от того, кто из участников совершает сделку по распоряжению имуществом
Особые условия		Соблюдение правила о преиму­щественной покупке доли		Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или ре­гистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостове­ренное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был уз­нать о совершении данной сделки
Государственная регист­рация прав на недвижи­мое имущество		При несоблюдении правила о пре­имущественной продаже — при­остановление государственной регистрации до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день по­дачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек		Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совмес­тной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное